Ставки по ипотеке остаются высокими. Госпрограммы меняются. Рынок — нестабильный. В 2026 году ипотека будет доступна не всем, а рисков станет больше. В статье — обзор программ, новые условия, цены на жильё и главные опасности для заёмщиков.
Если нужна небольшая сумма до зарплаты или стипендии, онлайн-займ становится удобным инструментом. Мгновенный займ с 18 лет без отказа на карточку доступен круглосуточно и без звонков операторов. Заявка занимает пару минут, а средства приходят моментально.
Какие программы сохранятся, а какие — исчезнут
Льготная ипотека на новостройки.
Ставка — до 8%, но лимиты сокращаются. Программа может завершиться до конца 2026 года. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Казань) она почти не действует — лимиты не покрывают цену квартиры.
Семейная ипотека.
Сохраняется. Ставка — от 5–6%. Условия:
- ребёнок, рождённый после 1 января 2018 года;
- новостройка или частный дом;
- срок до 30 лет, сумма — до 6 млн рублей (в регионах — до 12 млн).
Ипотека для ИТ-специалистов.
Продлена. Ставка — от 4%. Условия:
- официальное трудоустройство в аккредитованной компании;
- зарплата от 100 000 руб. (для столиц — от 150 000);
- жильё только в новостройке.
Региональные программы.
Сохраняются в отдельных субъектах: Удмуртия, Татарстан, Башкортостан, Приморье. Условия разные: субсидии на первый взнос, скидки по ставке, сертификаты для бюджетников.
Что исчезает:
- ипотека под 0,1% (сельская и дальневосточная) — лимиты исчерпаны;
- льготная ипотека без первого взноса — закрыта в большинстве банков;
- субсидии от застройщика — банки отказываются их учитывать при расчётах.
Какие новые условия появятся в 2026 году
Комбинированные ставки.
Первая часть срока — фиксированная ставка (например, 7% на 3 года), затем — переменная. Это позволяет снизить платёж в начале, но повышает риски при росте ключевой ставки.
Ипотека с отсрочкой основного долга.
Платите только проценты в течение 1–2 лет. Затем — обычный график. Удобно при ремонте или ожидании продажи старой квартиры.
Программы без первоначального взноса.
Появляются у крупных застройщиков и банков, но:
- ставка выше (от 13%);
- обязательное страхование жизни и потери работы;
- жёсткая проверка КИ.
Цифровая ипотека.
Подписание договора — полностью онлайн. Некоторые банки выдают решение за 24 часа без визита в офис. Но сумма — до 5 млн рублей, жильё — только в аккредитованных новостройках.
Что происходит с ценами на жильё и спросом
Цены растут, но не так быстро.
В 2025 году новостройки подорожали на 8–10%, особенно в регионах. Во вторичке рост был ниже — 3–5%. Прогноз на 2026 год: цены стабилизируются, если ставка ЦБ пойдёт вниз.
Рынок новостроек — перегрет.
Цены завышены из-за субсидий, низкой конкуренции и схем с застройщиками. Если отменят льготы — возможна коррекция вниз на 5–10%.
Вторичка оживает.
Покупатели возвращаются: меньше рисков, больше вариантов. Если льготные программы свернут, вторичное жильё станет основным сегментом.
Покупатели ждут.
Часто откладывают решение до снижения ставки. Поэтому число заявок на ипотеку растёт, а реальных сделок — меньше.
Риски для заёмщиков в 2026 году
Рост платёжной нагрузки.
Средний платёж по ипотеке — 35–45% от дохода. Банки не одобряют, если ПДН выше 40%. Повышение даже на 1% добавляет десятки тысяч рублей за весь срок.
Нестабильные ставки.
Комбинированные и плавающие ставки — риск. Если ставка ЦБ вырастет, платёж может увеличиться на 30–50%.
Просрочки и дефолты.
Чем выше ставка, тем выше шанс не справиться с платежом. В 2025 году просроченных ипотек стало больше на 18%.
Долговая яма.
Если доход снижается или рубль падает, заемщик теряет возможность платить. Особенно опасна ипотека без ПВ или с низкой ставкой по временной акции.
Совет: не берите ипотеку, если ежемесячный платёж выше 35% дохода. Оставьте подушку безопасности минимум на 3 месяца вперёд.
Запомнить
- Льготная и семейная ипотека сохраняются, но лимиты снижаются.
- Появятся комбинированные ставки, отсрочки, цифровая ипотека.
- Цены на жильё стабилизируются, спрос медленно растёт.
- Основные риски — нестабильные ставки и высокая долговая нагрузка.
- Не берите ипотеку на последние деньги. Сравните все условия — и только потом подписывайте договор.